Acheter un bien immobilier en Israël

Les démarches légales : extrait de propriété, droits vendus, identité des acteurs

L'achat d'un appartement ou d'une maison en Israël est un acte relativement compliqué qui nécessite l'intervention d'un avocat. En effet, si en France le notaire réunit obligatoirement les documents et gère l'acte d'acquisition, il n'en est pas de même en Israël, où c'est l'avocat qui s'occupe des démarches à effectuer pour la vente d'un bien immobilier en Israël.

Avant tout, il faut réunir un certain nombre de papiers afin de définir la transaction immobilière. En tout premier lieu intervient le vendeur qui doit retirer un extrait de propriété ou, le cas échéant, un document prouvant que le vendeur est bien propriétaire du bien concerné et qu'il peut agir en conséquence.
En effet, lorsque vous achetez un appartement en Israël, vous devez l'enregistrer au fichier immobilier du cadastre (comme en France) ou à l'administration des domaines, ou bien dans les bureaux des sociétés de logements, voire chez un avocat.
En fait, tout dépend bien évidemment du type de propriété que le vendeur a sur le bien immobilier (pleine propriété, copropriété, propriété commune ou bail de 49 ans).

Des informations capitales sur le bien doivent être connues, à savoir s'il est loué ou occupé, s'il est soumis à une hypothèque, si la vente a lieu par son réel propriétaire ou par sa succession, s'il existe des restrictions légales (expropriation, présence d'un liquidateur...), s'il existe une charte concernant l'immeuble (dans le cas d'une copropriété), si une partie commune est rattachée bien (toit, jardin, parking, cave...).

Enfin, il faut vérifier les identités des contractants, vendeur comme acheteur, par exemple savoir si ces acteurs sont des organismes ou des personnes, vérifier la nationalité israélienne ou étrangère des acheteurs et vendeurs…

Les frais inhérent à l’achat d’un bien immobilier

Toute transaction génère des frais, de part et d’autre de la vente.

Le vendeur a 50 jours pour s’acquitter de la taxe sur la plus value immobilière à concurrence de 25% du bénéfice nominal, et de la taxe sur la vente (2,5%). Le vendeur a toutefois la possibilité d’être exempté pour des biens à usage d’habitation, où aucune activité commerciale n’a lieu.
Le vendeur doit également payer les droits d’agrément, les canons emphytéotiques et les droits d’embellissement sur la plus value constructible.

De son côté, l’acheteur a lui aussi 50 jours pour s’acquitter de la taxe d’acquisition (qui oscille entre 0,5% et 5% pour les appartements). Les nouveaux immigrants ont un abattement de 0,5% (valable pendant 7 ans), et il en est de même pour les invalides ou les familles qui ont perdu un membre pendant la guerre. Pour les autres biens immobiliers que les appartements, elle sera de 5%. Les impôts liés à l’enregistrement sont de 100 à 500 NIS en timbres fiscaux (si le bien est vendu par une entreprise, il faut y ajouter la TVA de 16,5%).

Enfin, les deux parties doivent s’entendre sur la répartition des divers frais qu’il reste, comme la commission de l’agence immobilière (2% à 3%) et les honoraires des avocats (entre 0,5% et 2,5%).

Notons que la plus value immobilière, taxée à 20%, n’est pas appliquée si le propriétaire vend un bien tous les 4 ans, bien qui doit être parfaitement fini, appartenir à un particulier, et uniquement résidentiel. Vous avez 30 jours à compter de la date de signature de la vente définitive pour faire la demande d’exonération auprès des autorités fiscales.

Les financements

Si vous souhaitez investir en Israël, en tant que touriste, les prêts sont relativement faciles à avoir. Le taux d’intérêt pratiqué est de l’ordre de 4% à 6%, et votre apport doit généralement être de 30%.
Bien évidemment, comme en France, les organismes bancaires vérifieront votre solvabilité en demandant vos relevés bancaires, vos dernières fiches de paie, et votre dernier avis d’imposition.
Veillez à bien demander un accord de principe sur le montant du prêt à votre banque.

La signature

Il est impératif de signer une convention entre les parties. Généralement, comme en France, avant la signature définitive, on peut signer un pré-contrat qui définit les modalités de la vente et scelle l’engagement de l’acheteur et du vendeur. Il est vivement souhaitable de faire rédiger ce pré-contrat par un avocat car les clauses qui y seront insérées seront quasi irrévocables !
Uns fois la convention signée, reste à signer les actes de vente (ou de cession de bail), les déclarations fiscales, les mandats…
Veuillez bien vous mettre d’accord sur la devise à respecter lors du versement des sommes engagées. Dans la plupart des cas, les prix sont en NIS, ce qui veut dire que l’acheteur doit changer sa monnaie. Mais si le prix est en dollar, il peut être payé en NIS, la conversion se fera selon l’indice du cours moyen fixé par la Banque d’Israël.
Prévoyez donc une marge de manœuvre dans le sens où toute conversion de votre monnaie en NIS aura des frais de commission pour le change.